Pedir hipoteca o firmar contrato de arras: ¿qué debes hacer antes?
Firmar las arras es el paso previo a la solicitud de la hipoteca. Por esa razón, deberás leer muy bien las cláusulas del contrato.
Habéis ido a visitar la vivienda que os llamó la atención en aquél anuncio y, nada más entrar, lo habéis visto claro: es la casa de vuestros sueños. Cumple con lo que buscáis en una vivienda: es amplia, luminosa, el precio es razonable y el barrio os encanta. La cosa es que, al tratarse de una muy buena oportunidad, más compradores están al acecho, por lo que os interesa pagar una señal para que os garanticen que la vivienda será vuestra.
La pregunta viene cuando no sabemos qué va primero en una compraventa: ¿pedir hipoteca o firmar el contrato de arras? A continuación, resolvemos todas las dudas acerca del contrato de arras y explicamos qué pasaría en caso de que el banco no te concediera, finalmente, la hipoteca.
Antes, debes firmar las arras
Como es lógico, si quieres que nadie se te adelante, necesitas firmar las arras antes de pedir la hipoteca. Se trata de una señal, una cantidad económica que debes entregar para garantizar el cumplimiento del contrato. Es habitual que, antes de firmar la compraventa, el vendedor y el comprador firmen un contrato previo para comprometerse de forma recíproca, fijando el precio y las condiciones del contrato de la venta del inmueble.
Eso sí, es aconsejable que, antes de firmar el contrato de arras, el interesado tantee en un par o tres de entidades la concesión del préstamo para saber si nos llegarían a conceder la hipoteca y averiguar qué cantidad máxima podría darnos el banco. Las entidades suelen prestar, de media, el 80% del valor del inmueble, sin embargo, es interesarte conocer esta información antes para contar con datos más precisos y personalizados.
¿Qué incluye el contrato de arras?
Recuerda que existen tres tipos de contrato de arras: las arras penitenciales (las más comunes, recogidas en el Código Civil), las penales (persiguen el objetivo de garantizar la compraventa, por lo que si se incumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras) y, finalmente, las arras confirmatorias (en caso de incumplimiento, un juez sería el que determinase las consecuencias para esta parte).
En cualquier caso, para firmar las arras, deberás aportar algunos datos para validar la operación. Esto es lo que debe aparecer en un contrato de arras:
- Datos personales de comprador y vendedor
- Descripción de la vivienda
- El importe que se abonará en concepto de arras
- El precio final de la vivienda
- El tiempo que se dará para concretar la venta ante notario
- Las cargas del inmueble
- El reparto de los gatos de la operación de compraventa
En este acuerdo entre dos particulares, el vendedor se compromete a entregar la vivienda en la fecha pactada y el comprador abona un importe como señal, que se descontará del precio final del inmueble.
¿Cuánto se paga por firmar las arras?
Se trata de una cantidad equivalente al 10% del precio total de la vivienda, que se entrega para reservar el derecho a compra. Sin embargo, no existe una cantidad estipulada por ley. El vendedor de la vivienda puede pedir libremente la cantidad que crea oportuna, siempre que haya pacto entre las partes.
¿Y si no me conceden la hipoteca? ¿Pierdo las arras?
Como decimos, la firma de las arras es un paso previo a la solicitud de la hipoteca. La gran cuestión es ¿y si no me conceden la hipoteca, pierdo las arras? ¡Cuidado! antes de firmar el contrato, es altamente recomendable que leas con mucho detenimiento lo que firmas. Para que puedas recuperar las arras que entregaste, debe figurar una cláusula en el contrato que lo exprese de forma explícita.
Para recuperar las arras en caso de que no te concedieran la hipoteca, debe existir una cláusula en el contrato
También, si no entendieras bien lo que está redactado en el contrato o no hallaras la cláusula, podrías preguntar directamente al notario o a un experto antes de firmar. Recuerda, es muy importante que el contrato contenga una cláusula que especifique la devolución de la señal en caso de que no te concedan la hipoteca, ya que, de lo contrario, perderías las arras.
¿Qué diferencia hay entre las arras y el contrato de reserva?
Tanto el contrato de arras como el contrato de reserva de una vivienda buscan un fin similar: garantizar el derecho de compra. Sin embargo, tienen una diferencia principal: mientras que el contrato de arras está definido por la jurisprudencia y, por lo tanto, las penalizaciones que hay que afrontar si se incumple están definidas por ley, el contrato de reserva no está regulado por ninguna ley, ni está definido por la jurisprudencia.
Por lo tanto, ¿cuál nos interesa firmar? La realidad es que cualquiera de estos dos documentos pueden servir para garantizar la prioridad de compra. Eso sí, si finalmente firmamos un contrato de reserva, debemos tener cuidado con lo que se estipula en las penalizaciones por incumplimiento. Asegúrate de que todo está claro y que incluye la cláusula que obliga al comprador a devolver la señal en caso de incumplir el contrato.
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